不動産売却の譲渡所得税・手取り額シミュレーター

ごんぞう

実家を売却したとき、意外と見落とされがちなのが「譲渡所得税」です。売却価格がそのまま手取りになるわけではないので、税金を差し引いた後の目安が分かるツールを作りました。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、給与所得等とは別に、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）が課税されます。このツールでは、売却価格・取得費・所有期間等を入力することで、税額と手取り額の目安を試算できます。

最終確認日：2026-09-05

譲渡所得税・手取り額シミュレーター

このツールの計算方法について

不動産を売却した際の譲渡所得は、次の式で計算されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費が分からない、または実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できるとされています。相続で取得した実家の場合、購入時の契約書等が見つからず取得費が分からないケースは珍しくありません。

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。相続で取得した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）が取得した時期を引き継いで所有期間を計算する（取得時期の引き継ぎ）とされているため、被相続人が長期間所有していた実家であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用される可能性があります。

実家じまいとの関わり

実家を売却する場合、売却価格だけでなく、税金を差し引いた後の手取り額で今後の資金計画を考える必要があります。空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかで手取り額は大きく変わるため、まず空き家の3,000万円特別控除ガイドで要件を確認し、このツールで税額の概算をつかむという順序がおすすめです。売却と賃貸のどちらが得か迷う場合は実家「賃貸」vs「売却」比較シミュレーターもあわせてご覧ください。

よくある質問

Q. 相続税を払った分は、取得費に加算できますか？

相続開始から一定期間内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」という制度があります。このツールでは反映していないため、該当する場合は税理士に確認のうえ、取得費の欄に加算後の金額を入力してください。

Q. 譲渡損失（売却損）が出た場合はどうなりますか？

売却価格が取得費・譲渡費用の合計を下回り損失が出た場合、譲渡所得税は課税されません。このツールでも譲渡所得がマイナスになる場合は0として扱います。なお、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失については、他の所得と損益通算できる特例もあります。

Q. 住民税はいつ、どうやって納めますか？

譲渡所得に対する住民税は、確定申告の内容をもとに市区町村で計算され、売却した翌年度に納税通知書が送られてくるのが一般的です。所得税のように売却直後にまとめて天引きされるわけではないため、納税資金を別途確保しておく必要があります。

まとめ

不動産の売却では、売却価格からそのまま利益が出るわけではなく、取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税金がかかります。特に相続した空き家の場合は、3,000万円特別控除の要件を満たすかどうかで手取り額が大きく変わるため、要件確認とセットで試算することをおすすめします。正確な税額は税理士にご確認ください。

出典

1. 国税庁 No.3202「取得費となるもの」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
2. 国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
3. 国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm